Как считается досрочное погашение
Калькулятор досрочного погашения ипотеки работает так: досрочный платёж уменьшает основной долг, а проценты начисляются на остаток. Поэтому после него кредит либо закрывается раньше при прежнем платеже, либо платёж снижается при прежнем сроке. Как подать заявление и уведомить банк, объясняет статья о досрочном погашении ипотеки.
Новый платёж = Остаток × i / (1 − (1 + i)^−m)
Остаток — долг после досрочного платежа, i — ставка за месяц (годовая / 12), m — число оставшихся месяцев. В режиме «срок» платёж не пересчитывают, а сокращают m.
Пример. Кредит 5 000 000 ₽ под 12% на 20 лет (расчёт на 2026 год), взят 15.11.2025, платёж 55 054,31 ₽, проценты за весь срок — 8 213 031,04 ₽. В 13-м платеже, 15.12.2026, вы вносите 500 000 ₽ сверх графика:
- режим «срок»: платёж остаётся 55 054,31 ₽, кредит закрывается 15.09.2040 — на 5 лет 2 месяца раньше, экономия 2 960 925,12 ₽;
- режим «платёж»: срок остаётся 20 лет, платёж снижается до 49 470,94 ₽, экономия 767 425,53 ₽.
Расчёт самого платежа по кредиту разобран в кредитном калькуляторе, а какой режим выбрать, подсказывает статья «срок или платёж».
Что выгоднее: срок или платёж
В примере выше режим «срок» экономит 2 960 925,12 ₽, а режим «платёж» — 767 425,53 ₽ (расчёт на 2026 год), зато второй оставляет больше денег в бюджете каждый месяц. Правило выбора, цену разгрузки бюджета и расчёты для разных ставок смотрите в статье что выгоднее — уменьшить срок или платёж. Таблица сравнения для ваших цифр появится под калькулятором.
Как влияет дата досрочного платежа
Чем раньше вы вносите деньги, тем больше проценты, которые не начислятся. Таблица: тот же кредит, 500 000 ₽ в разные платежи, режим «срок».
| Номер платежа | Срок после | Экономия на процентах |
|---|---|---|
| 13-й (через год) | 14 лет 10 мес. | 2 960 925,12 ₽ |
| 61-й (через 5 лет) | 16 лет 5 мес. | 1 885 874,82 ₽ |
| 121-й (через 10 лет) | 17 лет 10 мес. | 937 851,40 ₽ |
| 181-й (через 15 лет) | 18 лет 9 мес. | 337 142,06 ₽ |
Причина проста: в аннуитетном платеже в начале срока основная часть уходит на проценты, а в конце — на долг. Досрочный платёж в первые годы «выкупает» самые дорогие проценты.
Как задать несколько платежей и добавку к платежу
В калькуляторе можно добавить до пяти разовых досрочных платежей, у каждого своя дата. Платёж попадёт на ближайшую после этой даты дату платежа по графику. Есть и поле для ежемесячной добавки: если вы каждый месяц вносите больше графика.
Пример на том же кредите:
- три разовых платежа — 500 000 ₽ в 13-м платеже и по 300 000 ₽ в 25-м и 37-м: срок сократится до 11 лет 7 месяцев, экономия 4 482 520,87 ₽;
- добавка 10 000 ₽ к каждому платежу: срок 12 лет 4 месяца, экономия 3 644 402,61 ₽.
Для каких кредитов подходит расчёт
Калькулятор рассчитан на кредиты с ежемесячными платежами и одной ставкой на весь срок:
- ипотека, в том числе вторичное жильё и новостройки;
- потребительский кредит и автокредит;
- аннуитетные и дифференцированные платежи.
Не подойдут кредитные карты, кредиты с плавающей ставкой и займы, где проценты выплачивают в конце срока. Для ипотеки с господдержкой используйте ставку из своего договора.
Какие данные подставить в калькулятор
- Сумма, ставка и срок кредита — из договора. Дата выдачи нужна, чтобы определить номера платежей.
- Тип платежей: аннуитетные или дифференцированные.
- Даты и суммы досрочных платежей. Пустую строку удалите кнопкой «Убрать».
- Режим: срок или платёж. Если не уверены, оставьте «срок» и посмотрите таблицу сравнения.
Как оформить досрочное погашение
Банк нужно уведомить заранее и указать в заявлении режим пересчёта, иначе деньги спишут как обычный платёж, например в дату очередного взноса (ст. 11 Закона № 353-ФЗ). Сроки, документы и порядок шаг за шагом описаны в статье как досрочно погасить ипотеку. Само право на досрочный возврат закреплено в ст. 810 ГК РФ.
Как считать для дифференцированного кредита
При дифференцированных платежах основной долг в месяц одинаковый, а платёж убывает. Переплата у такого графика ниже, поэтому в рублях экономия меньше: без досрочных платежей проценты составят 6 025 000 ₽. Для кредита 5 000 000 ₽ под 12% на 20 лет (расчёт на 2026 год) и 500 000 ₽ в 13-м платеже:
- режим «срок»: 18 лет вместо 20, экономия 1 077 500 ₽;
- режим «платёж»: срок 20 лет, платёж после платежа снижается до 60 922,36 ₽ (первый платёж был 70 833,33 ₽), экономия 569 999,98 ₽.
Что калькулятор не учитывает
- Ежедневное начисление процентов банком и привязку платежа к рабочим дням.
- Страховку, которую платят отдельно, и комиссии.
- Переменную ставку и плавающие условия: считается одна ставка весь срок.
- Платёж, внесённый в день, который не совпадает с датой графика: расчёт зачисляет его в ближайшую дату по графику.
Если разница с банком существенна, запросите у банка расчёт на дату погашения. Он обязан сообщить сумму в течение 5 дней.
Стоит ли гасить досрочно или вложить деньги
Досрочный платёж равен вкладу под ставку кредита без риска и налога. Чтобы вклад выиграл, его ставка должна быть заметно выше. Пример на кредите 5 000 000 ₽ под 12% на 20 лет (расчёт на 2026 год): 500 000 ₽ в 13-м платеже в режиме «срок» избавляют от 63 412,51 ₽ процентов в следующие 12 платежей. Эффективная ставка — это доходность с учётом ежемесячного начисления: 12,68% годовых при номинальной ставке 12% (расчёт на 2026 год). Вклад под 14% на те же 500 000 ₽ принесёт 70 000 ₽ до налога — на 6 587,49 ₽ больше (расчёт на 2026 год).
Преимущество вклада невелико, и его легко потерять:
- проценты по вкладам выше необлагаемой суммы облагают НДФЛ;
- ставка по вкладу после окончания срока может снизиться, а ставка по договору кредита останется прежней, пока вы его не закроете.
Зато вклад гибче: деньги можно снять, например, в трудный месяц, а то, что ушло на погашение кредита, обратно не вернуть.
Банк России в базовом сценарии ждёт среднюю ключевую ставку 12,5–13,5% в 2027 году против 14,6% в 2026-м (прогноз Банка России от 23.10.2026); разбор оценок — в статье о прогнозе ключевой ставки. Если прогноз сбудется, новые вклады станут менее доходными. Доход по своему вкладу посчитайте в расчёте процентов по вкладу. Для ипотеки учтите и налоговый вычет по процентам: он возвращает 13% уплаченных процентов в пределах лимита (ст. 220 НК РФ), но платить банку лишнее ради вычета невыгодно (подробности — в расчёте налоговых вычетов).
Сколько добавлять к платежу, чтобы закрыть ипотеку на 5 лет раньше?
Ежемесячная добавка работает так же, как серия досрочных платежей, только без хлопот с заявлениями каждый месяц. Пример. Ипотека 4 000 000 ₽ под 9% на 15 лет выдана 10.03.2026 (расчёт на 2026 год). Платёж по аннуитету — 40 570,66 ₽, проценты за весь срок — 3 302 720,05 ₽ (формула платежа). Режим «срок», добавка вносится с первого платежа:
| Добавка к платежу | Срок после | Проценты за весь срок | Экономия |
|---|---|---|---|
| 3 000 ₽ | 13 лет 1 мес. | 2 801 934,76 ₽ | 500 785,29 ₽ |
| 5 000 ₽ | 12 лет | 2 549 435,78 ₽ | 753 284,27 ₽ |
| 8 000 ₽ | 10 лет 9 мес. | 2 249 708,64 ₽ | 1 053 011,41 ₽ |
| 10 100 ₽ | 10 лет | 2 080 411,45 ₽ | 1 222 308,60 ₽ |
Чтобы сократить 15 лет до 10, достаточно добавлять 10 100 ₽ в месяц, то есть около четверти платежа. Эффект каждой следующей добавки слабеет: рост с 3 000 до 5 000 ₽ прибавляет к экономии 252 498,98 ₽, а рост с 8 000 до 10 100 ₽ — уже 169 297,19 ₽.