Погасить ипотеку досрочно можно полностью или частями. Для этого уведомьте банк способом из договора, не менее чем за 30 дней до даты возврата или за меньший срок, если он указан в договоре, внесите деньги в назначенный день и получите новый график. Сколько это сэкономит, посчитает расчёт досрочных платежей по графику.
Что такое досрочное погашение ипотеки и что говорит закон
Досрочное погашение — это возврат кредита раньше графика полностью или частично. Права заёмщика записаны в ст. 11 Закона № 353-ФЗ. Правила о досрочном возврате распространяются на ипотечные кредиты физических лиц на нужды, не связанные с бизнесом.
| Ситуация | Что установлено законом |
|---|---|
| Возврат в первые 14 дней, по целевому кредиту (например, на покупку жилья) — в первые 30 дней | Без уведомления банка, проценты — за фактические дни |
| Обычный досрочный возврат | Уведомление способом из договора не менее чем за 30 дней, если договор не предусматривает меньший срок |
| Частичный возврат | Договор может предусмотреть зачисление в дату платежа, но не позже 30 дней со дня уведомления |
| Расчёт суммы | Банк сообщает долг и проценты в течение 5 дней со дня получения уведомления |
| Проценты | Платите до дня фактического возврата |
| После частичного возврата | Банк даёт новый график, если график выдавался ранее |
Право вернуть заём досрочно следует также из ст. 810 ГК РФ.
Как погасить ипотеку досрочно: порядок действий
- Найдите в договоре раздел о досрочном возврате: способ уведомления, срок, правила зачисления.
- Подайте уведомление или заявление. Укажите дату, сумму и вид пересчёта — срок или платёж. Если банк принимает заявление в мобильном приложении, сохраните подтверждение.
- Дождитесь ответа банка: в течение 5 дней он сообщит, сколько нужно внести.
- Внесите деньги на счёт погашения до указанной даты. Лучше положить сумму с запасом на 1–2 дня, например за день до названной банком даты, чтобы платёж не опоздал.
- Проверьте новый график и сверьте остаток долга.
Деньги, которые вы просто положили на счёт без уведомления банка, пойдут на очередной платёж по графику. Досрочного погашения при этом не будет.
Частичное или полное погашение
Частичное погашение уменьшает долг и меняет график. Полное закрывает кредит и снимает обременение с квартиры. Различия по действиям:
| Что | Частичное | Полное |
|---|---|---|
| Когда подавать уведомление | За 30 дней или меньший срок из договора | Так же |
| Сумма для внесения | Любая сумма сверх платежа | Остаток долга и проценты до дня возврата |
| Что даёт банк | Новый график платежей | Справка о закрытии, закладная, документы для снятия обременения |
| Страховка | Продолжает действовать | Можно запросить возврат части премии |
| Что делать потом | Сверить график | Проверить выписку ЕГРН |
Перед полным погашением запросите справку об остатке долга на день платежа: сумма отличается от остатка по графику на проценты за дни с последнего платежа.
Как рассчитать, сколько сэкономите
Пример. Ипотека 6 000 000 ₽ под 10% на 25 лет (расчёт на 2026 год), платёж 54 522,04 ₽. Всего по графику банку уйдёт 10 356 618,53 ₽ процентов. После 24 платежей вы вносите досрочно 1 000 000 ₽ и оставляете прежний платёж. Кредит закроется через 15 лет 10 месяцев вместо 25 лет, экономия на процентах — 5 046 191,86 ₽.
При выборе снижения платежа экономия окажется меньше; сравнение режимов на цифрах — в статье что выгоднее: уменьшить срок или платёж.
Что делать со страховкой
Страховка по ипотеке продолжает действовать, пока есть кредит. После полного погашения можно вернуть премию за неиспользованный период, если полис оформляли для обеспечения кредита и страховых случаев не было. Страховщик удерживает только часть, пропорциональную времени действия страхования, и возвращает остальное в течение семи рабочих дней после заявления (ч. 10, 12 и 13 той же статьи 11 закона).
Порядок такой: получите справку о закрытии кредита, напишите заявление страховщику, приложите справку и реквизиты. Частичное досрочное погашение страховку не отменяет: полис действует, пока есть долг.
Как погашение влияет на налоговый вычет
Налоговый вычет по ипотеке складывается из двух частей: за покупку жилья и за уплаченные проценты. Вычет по процентам предоставляют по уплаченным суммам, поэтому досрочное погашение его уменьшает. Базу по процентам ограничивает кодекс: для договоров после 1 января 2014 года — 3 000 000 ₽ процентов (ст. 220 НК РФ).
Пример. По кредиту из расчёта выше за первые 12 месяцев вы платите 597 442,48 ₽ процентов. Вычет по ним — 13% (ст. 220 НК РФ), то есть 77 667,52 ₽. Чем больше процентов вы платите, тем больше вычет, но выплачивать банку лишние проценты ради вычета невыгодно: вы возвращаете 13 ₽ с каждых 100 ₽, а теряете все 100 ₽. Как оформить вычет по процентам, какие нужны документы и в какие сроки его вернут, описано в статье как получить налоговый вычет. Размер вычета посчитает расчёт налоговых вычетов.
Какие документы получить после полного погашения
После внесения последней суммы заберите:
- справку о закрытии кредита и отсутствии задолженности;
- справку об уплаченных процентах за каждый год — для вычета;
- закладную, если она бумажная;
- подтверждение, что банк подал заявление о снятии обременения в Росреестр.
Через несколько дней проверьте выписку из ЕГРН: в ней не должно остаться записи об ипотеке. Без снятия обременения квартиру нельзя свободно продать или подарить.
Выгодно ли гасить ипотеку досрочно
Выгодно, пока ставка по ипотеке выше того, что принесли бы те же деньги на вкладе после налога: досрочный платёж экономит проценты без риска. Сравнение в цифрах на примере кредита и вклада, с прогнозом ставок, собрано в калькуляторе: погасить или вложить. Для ипотеки с господдержкой, где ставка ниже рынка, сначала сверьте условия программы в договоре.
Как банк распределяет внесённую сумму
Деньги, которые вы вносите, сначала покрывают начисленные проценты, а оставшаяся часть уменьшает основной долг. Так устроено правило ст. 319 ГК РФ: платёж, недостаточный для погашения всего обязательства, засчитывают по очереди — расходы кредитора, проценты, основной долг (ГК РФ). Поэтому для досрочного погашения сумма, которую назвал банк, включает проценты до дня возврата.
Что проверить перед платежом
- На счёте достаточно денег не только на досрочный платёж, но и на очередной платёж по графику, если он близко.
- Дата внесения не позже даты, названной банком.
- В заявлении указан вид пересчёта: срок или платёж.
- Сумма совпадает с названной банком, а не с остатком долга из старого графика.
- Вы сохранили подтверждение заявления и платёжный документ.
- После зачисления вы открыли личный кабинет банка и убедились, что остаток долга уменьшился на внесённую сумму, а не ушёл на очередной платёж.
Какие ошибки делают заёмщики
- Подают заявление в последний день и не успевают внести деньги к дате списания.
- Вносят сумму меньше, чем указал банк, и остаток долга не закрывается.
- Забывают оставить на счёте деньги для очередного платежа по графику.
- Не проверяют новый график после частичного погашения.
- Закрывают кредит и не просят справку об уплаченных процентах, а потом ищут её годами.
При ошибке банка в расчёте потребуйте письменный пересчёт. Банк обязан сообщить вам сумму основного долга и процентов на дату уведомления.
Что делать, если банк отказывает
Потребуйте отказ в письменной форме с указанием причины. Сошлитесь на ст. 11 Закона № 353-ФЗ и ст. 810 ГК РФ. Затем подайте жалобу в банк, а при отказе или молчании — обращение в Банк России через интернет-приёмную.